A publicação do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no REsp 1.937.821 – SP (2020/0012079-1) em 3 de março de 2022 estabeleceu o Tema Repetitivo 1.113 sobre a base de cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), encerrando uma longa disputa sobre sua determinação.
O tribunal decidiu que o valor da transação (valor da compra/venda) declarado pelo contribuinte é presumido como condizente com o valor de mercado, podendo ser contestado pelo fisco apenas por meio de processo administrativo específico (art. 148 do CTN).
Além disso, afirmou que as prefeituras não podem fixar arbitrariamente a base de cálculo do ITBI com base em valores de referência estabelecidos unilateralmente. Esta decisão reconhece que a fixação prévia de um valor venal de referência pelas prefeituras para calcular o ITBI é ilegal, e que o valor do imóvel negociado entre as partes deve ser considerado como o melhor reflexo do valor de venda do bem ou direito em condições normais de mercado.
A título de exemplo o contribuinte que comprou o imóvel por R$ 1.000.000,00 será tributado pelo ITBI com base de cálculo no valor da compra e não com base no valor estipulado pelo município, que muitas vezes é superior ao valor do imóvel. Onerando o contribuinte ao pagamento de ITBI a maior.
Este entendimento terá impacto direto no cálculo do ITBI e exigirá uma revisão dos procedimentos adotados pelas municipalidades para se adequarem à jurisprudência do STJ.
O recurso do município de São Paulo contra essa decisão está pendente, mas se não for aceito, o entendimento do STJ deverá ser aplicado às ações judiciais existentes e futuras relacionadas ao tema.
Os contribuintes que pagaram ITBI com base em valores maiores que o valor real da transação nos últimos cinco anos poderão buscar reaver esses valores judicialmente, desde que apresentem provas substanciais que confirmem o valor da transação imobiliária praticada.
Essa decisão é considerada acertada, pois elimina a prática comum dos municípios de utilizar valores arbitrados para a exigência do ITBI, sem considerar as circunstâncias específicas do negócio imobiliário.
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